В России есть дома на одну семью и многоквартирные дома, построенные каждые десять лет более века назад. Эти предсказуемые объекты могут стать старинными жемчужинами или бельмом на глазу. Разница, когда речь идет об инвестиционной недвижимости, приближается к тому, сколько времени, успеха и дохода владелец готов и может инвестировать в ремонт.
То, как владелец арендуемой недвижимости подходит к ремонту старой квартиры, будет отличаться для 100-летнего здания и здания, построенного 30 лет назад. Но независимо от возраста, обновление и ремонт являются необходимой и полезной частью владения инвестиционной недвижимостью.
Увеличьте прибыль от инвестиций в недвижимость за счет ремонта
Даже самые красивые квартиры не могут оставаться такими вечно. Время, износ арендаторов и развивающиеся стандарты и стили означают, что в конечном итоге свойствам потребуется обновление, если не полная модернизация. Хотя ремонт старых квартир может потребовать значительных инвестиций, он также может обеспечить исключительную прибыль.
Независимо от того, восстанавливаете ли выкупленные за бесценок ветхие квартиры или модернизируете имущество, которым владели годами, ремонт старых квартир имеет явные преимущества:
Привлекайте лучших арендаторов. Арендодатели, которые достаточно заботятся о ремонте старых квартир, с большей вероятностью привлекут арендаторов, которые заботятся о состоянии своего дома. С другой стороны, арендаторы ветхих квартир могут не стесняться быть грязными или даже деструктивными.
Увеличение доходов от аренды. Само собой разумеется, что чем лучше квартира, тем больше люди готовы платить. Более старая квартира, которая была обновлена и модернизирована, более желательна, чем та, которая требует ремонта. Деньги, вложенные в ремонт, можно хотя бы частично окупить за счет повышения арендной платы .
Сокращение затрат на техническое обслуживание. Когда вещи старые и изношенные, их ремонт снова и снова съедает бюджет на техническое обслуживание и чистую прибыль. Новые функции в инвестиционной собственности (например, HVAC, окна, светильники, бытовая техника) могут в долгосрочной перспективе сэкономить на затратах на ремонт.
Повысить стоимость при перепродаже. Независимо от того, намеревается ли инвестор продать инвестиционную недвижимость или сохранить ее, ремонт поможет увеличить стоимость недвижимости.
Советы по принятию решений о ремонте
Успешный проект всегда начинается с хорошо продуманного плана и тщательного принятия решений. При планировании ремонта старых квартир учитывайте следующее:
Установите бюджет. При ремонте старых квартир легко выйти за рамки бюджета. Арендодатели должны знать, что они могут себе позволить (или взять взаймы) и как это соотносится со сметой расходов по каждой части проекта. Поговорите с финансовыми консультантами и подрядчиками, чтобы понять, что реально.
Ожидать неожидаемое. Ремонт имеет тенденцию открывать неизвестное, а это может быть дорого! Обнаружение плесени за гипсокартоном или неправильная проводка могут пополнить список проектов в старом многоквартирном доме. И эти «сюрпризы» часто приходится сначала устранять в целях безопасности.
Наймите профессионалов. Капитальный ремонт лучше доверить специалистам. Найдите надежных и знающих свое дело подрядчиков. Компании по управлению недвижимостью могут оказать большую помощь в ремонте: они обычно имеют широкий спектр надежных ресурсов и могут даже помочь координировать работу.
Расставлять приоритеты. Когда дело доходит до ремонта, кухни и ванные комнаты считаются «ценными помещениями», которые нравятся покупателям и арендаторам. Но ремонт старых квартир может означать, что есть более важные вещи, такие как новая электрика, сантехника или ОВК. Арендодатели должны выбирать свои сражения, чтобы получить максимальную отдачу от своего бюджета на ремонт.
Сохранить или выбросить. В старых квартирах может быть много очарования. Арендодатели должны решить, какие элементы добавляют винтажности (встроенные полки, лепнина или витраж), а какие просто устарели или неэффективны (старинные светильники или ванна без душа).
Нацельтесь на рынок. Поймите, чего хотят от квартиры целевые жильцы, и вложите туда деньги. Например, если квартира сдается в основном семьям, хорошей идеей может стать более функциональная кухня или даже дополнительная ванная. Здание, предназначенное для студентов близлежащего университета, подойдет, если в нем будет хорошая охрана, а помещения готовы к Wi-Fi.
Грамотно выбирайте материалы. Помните, что у инвестиционной недвижимости потенциально может быть много разных арендаторов, и некоторые из них могут не очень хорошо заботиться о своем окружении. Выбирайте такие вещи, как напольное покрытие, столешницы и приспособления, которые практичны и способны выдержать интенсивное использование. Держитесь подальше от верхнего и нижнего пределов качества и ценового диапазона.
Уважайте арендаторов. В идеале ремонт старых квартир происходит, пока они свободны. Но это не всегда возможно. Если работы должны выполняться, когда квартиры заняты, уведомите жильцов за 60–90 дней. Объясните, что произойдет и как вы планируете работать в соответствии с их расписанием. Надеюсь, они сочтут запланированные улучшения стоящими неудобств.
Начните с простого обновления
Когда дело доходит до ремонта старых квартир, на первое место выходят вопросы безопасности. Если есть такие опасности, как окна, которые не запираются или ослабленные перила, их, конечно же, необходимо устранять немедленно. Как только это будет сделано, арендодатели могут обратиться к другим способам улучшения собственности.
Когда бюджет ограничен, некоторые небольшие изменения могут иметь значение. Конечно, каждый раз, когда жилец съезжает, квартира должна быть тщательно убрана, а вещи отремонтированы. Помимо этого, относительно недорогие вещи служат для обновления имущества:
- Красить стены.
- Замените ковер и плитку.
- Обновить осветительные приборы.
- Сменить фурнитуру шкафа.
- Обновить ландшафт и внешний вид здания.
Ремонт старых квартир требует больше усилий
По мере старения здания требуется больше усилий для его обновления и модернизации. Если позволяет бюджет, следующие инвестиции улучшат опыт арендатора и повысят стоимость недвижимости:
- Обновите электрическую систему, особенно если она имеет старомодную проводку с ручкой и трубкой .
- Замените ржавые трубы из оцинкованной стали.
- Повысьте энергоэффективность с помощью новых окон, систем отопления, вентиляции и кондиционирования или водонагревателя. Добавьте изоляцию.
- Подумайте о ремонте кухни с новыми столешницами, шкафами, полом и бытовой техникой.
- Переделать плитку в ванной, раковину и ванну.
- В старых квартирах часто есть небольшие шкафы. Измените конфигурацию неиспользуемого пространства или добавьте стеллажи и полки в шкафу, чтобы максимально увеличить пространство для хранения.
